Vorstellung des Gutachtens zur Ermittlung von Wohnungspotentialen im Innenbereich der Stadt Mainz
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen (Innen- vor Außenentwicklung).
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen („Innen- vor Außenentwicklung“). Diesem gesetzlichen Auftrag folgt die Stadt Mainz seit vielen Jahren, u.a. mit der Entwicklung von Konversionsflächen (z.B. Gonsbachterrassen, Zollhafen, Heiligkreuzviertel als große Projekte). Mit dem vorliegenden Gutachten sollen systematisch noch bestehende Potentiale im Siedlungsbestand erfasst werden, die für eine weitere Aktivierung von Wohnraum genutzt werden können. Erhoben wurden Wohnungspotentiale in den folgenden vier Potentialtypen: Baulückenschließungen, Gebäudeaufstockungen, Nutzung bereits versiegelter Flächen (z.B. un- oder untergenutzte Lager-/ Betriebsflächen) und die Aktivierung evidenter Gebäudeleerstände (Wohngebäude). Es handelt sich um Kategorien, bei denen erkennbar das Potential eines Grundstücks nicht (Baulücken, nicht genutzte versiegelte Flächen) bzw. nur teilweise (Aufstockung) genutzt wird und deren Aktivierung sinnvoll und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit möglich ist. Zudem erfolgte so eine Fokussierung auf Objekte, bei denen jeweils nicht nur eine oder zwei Wohnungen neu geschaffen werden können, sondern deren Aktivierung auch wirtschaftlich attraktiv(er) ist. Nicht Teil des Gutachtens war die Erhebung und Untersuchung aktuell in der Planung und Realisierung befindlicher Wohnbauflächen, etwa des Stadtmodells (z.B. Zollhafen, GfZ-Kaserne, Heiligkreuzviertel, ehem. Kommissbrotbäckerei, Lerchenberg Am Medienberg) oder sonstiger bereits in der Planung oder Entwicklung befindlicher Flächen (z.B. Abriss und Neubau Große Langgasse). Auf diesen - der Verwaltung bereits bekannten Flächen - steht insgesamt ein Potential in einer Größenordnung von ca. 10.000 WE zur Verfügung. Die nunmehr im Innenpotentialgutachten erhobenen Potentiale im Siedlungsbestand sind zusätzlich. Nicht untersucht wurden öffentliche Grünflächen, Parks und Kleingartenanlagen.
Für jedes erfasste Objekt wurde ein sog. „Objektsteckbrief“ erstellt, der neben einem Foto und einer genauen Lagebeschreibung weitere wesentliche Informationen enthält (z.B. Grundstücksgröße, Lage in einem Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich, öffentliches Eigentum etc.). Insgesamt konnten so rund 270 Objekte (Flächen respektive Wohngebäude) identifiziert werden. Diese gliedern sich nach den vier Potentialtypen wie folgt: Baulückenschließung: 88, Gebäudeaufstockung: 80, Nutzung bereits versiegelter Flächen: 20, Aktivierung evidenter Gebäudeleerstände: 81. Es finden sich in allen Mainzer Stadtteilen Potentiale, wenngleich unterschiedlich nach Zahl und Potentialtyp:
Während der Typus „Gebäudeaufstockungen“ (etwa in Form nur eingeschossiger Nachkriegsbebauung) vor allem in den zentralen innerstädtischen Stadtteilen (Altstadt, Neustadt) zu finden ist, konzentrieren sich Baulücken räumlich stärker auf die außenliegenden Stadtteile. Zudem wurde für die Potentialtypen „Baulückenschließung“, „Gebäudeaufstockung“ und „Nutzung bereits versiegelter Flächen“ das möglich Entwicklungspotential, d.h. die Zahl der dort zu realisierenden Wohnungen abgeschätzt: Anhand einer überschlägigen Abschätzung ergibt sich für die drei o.g. Potentialtypen zusammen eine Größenordnung von etwa 550 bis 740 möglichen Wohneinheiten. Da die Abschätzung mittels flächendeckender (teil-) automatisierter Berechnungen erfolgte, kann das später realistisch umsetzbare Entwicklungspotential abweichen. Für den Potentialtyp „Leerstand“ wurde kein Entwicklungspotential ermittelt, da es sich um bereits vorhandene Gebäude oder Wohnungen handelt. Bei Annahme von mindestens einer Wohneinheit pro vorhandenem Vollgeschoss bestünde ggf. ein Potential von etwa 150 Wohneinheiten. Insgesamt ergibt sich anhand der überschlägigen Abschätzung ein Potential im Innenbereich zwischen ca. 700 und knapp 900 Wohneinheiten.
Oberbürgermeister Nino Haase: „Das Gutachten und die von berchtoldkrass erstellten Objektsteckbriefe schaffen eine sehr gute Grundlage zur weiteren Bearbeitung durch die Verwaltung. Die vorliegende Übersicht bietet auch eine nützliche Information, fast einen „Service“ für die Eigentümer:innen, der ein Anstoß für die weitere Entwicklung sein kann. Es handelt sich um Potentiale, die jeweils vertieft geprüft werden müssen. Am Ende wird vermutlich nicht jedes der erhobenen Potentiale aktivierbar sein und es handelt sich um einen längerfristigen Ansatz. Erfolge bezüglich der Umsetzung – darüber sollten wir uns alle klar sein – sind nicht in wenigen Monaten zu erwarten. Dennoch lohnt sich die Aktivierung aus mehreren Gründen: Sie schafft nicht nur zusätzlichen Wohnraum im bestehenden Siedlungsgefüge mit vorhandener Infrastruktur und verkehrlicher Anbindung, sondern dient in vielen Fällen auch der Stadtreparatur, etwa mit Blick auf heute noch eingeschossige Nachkriegsbebauung oder leerstehende und langsam verfallende Wohngebäude.“
Eine Personalstelle „Baulückenmager:in“ (m/w/d) wird von der Verwaltung im kommenden Nachtragshaushalt angemeldet. Zudem können speziell die erhobenen Leerstände verwaltungsintern ein wichtiges Arbeitsinstrument mit Blick auf die Zweckentfremdungsverbotssatzung darstellen und werden entsprechend genutzt.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen („Innen- vor Außenentwicklung“). Diesem gesetzlichen Auftrag folgt die Stadt Mainz seit vielen Jahren, u.a. mit der Entwicklung von Konversionsflächen (z.B. Gonsbachterrassen, Zollhafen, Heiligkreuzviertel als große Projekte). Mit dem vorliegenden Gutachten sollen systematisch noch bestehende Potentiale im Siedlungsbestand erfasst werden, die für eine weitere Aktivierung von Wohnraum genutzt werden können. Erhoben wurden Wohnungspotentiale in den folgenden vier Potentialtypen: Baulückenschließungen, Gebäudeaufstockungen, Nutzung bereits versiegelter Flächen (z.B. un- oder untergenutzte Lager-/ Betriebsflächen) und die Aktivierung evidenter Gebäudeleerstände (Wohngebäude). Es handelt sich um Kategorien, bei denen erkennbar das Potential eines Grundstücks nicht (Baulücken, nicht genutzte versiegelte Flächen) bzw. nur teilweise (Aufstockung) genutzt wird und deren Aktivierung sinnvoll und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit möglich ist. Zudem erfolgte so eine Fokussierung auf Objekte, bei denen jeweils nicht nur eine oder zwei Wohnungen neu geschaffen werden können, sondern deren Aktivierung auch wirtschaftlich attraktiv(er) ist. Nicht Teil des Gutachtens war die Erhebung und Untersuchung aktuell in der Planung und Realisierung befindlicher Wohnbauflächen, etwa des Stadtmodells (z.B. Zollhafen, GfZ-Kaserne, Heiligkreuzviertel, ehem. Kommissbrotbäckerei, Lerchenberg Am Medienberg) oder sonstiger bereits in der Planung oder Entwicklung befindlicher Flächen (z.B. Abriss und Neubau Große Langgasse). Auf diesen - der Verwaltung bereits bekannten Flächen - steht insgesamt ein Potential in einer Größenordnung von ca. 10.000 WE zur Verfügung. Die nunmehr im Innenpotentialgutachten erhobenen Potentiale im Siedlungsbestand sind zusätzlich. Nicht untersucht wurden öffentliche Grünflächen, Parks und Kleingartenanlagen.
Für jedes erfasste Objekt wurde ein sog. „Objektsteckbrief“ erstellt, der neben einem Foto und einer genauen Lagebeschreibung weitere wesentliche Informationen enthält (z.B. Grundstücksgröße, Lage in einem Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich, öffentliches Eigentum etc.). Insgesamt konnten so rund 270 Objekte (Flächen respektive Wohngebäude) identifiziert werden. Diese gliedern sich nach den vier Potentialtypen wie folgt: Baulückenschließung: 88, Gebäudeaufstockung: 80, Nutzung bereits versiegelter Flächen: 20, Aktivierung evidenter Gebäudeleerstände: 81. Es finden sich in allen Mainzer Stadtteilen Potentiale, wenngleich unterschiedlich nach Zahl und Potentialtyp:
Während der Typus „Gebäudeaufstockungen“ (etwa in Form nur eingeschossiger Nachkriegsbebauung) vor allem in den zentralen innerstädtischen Stadtteilen (Altstadt, Neustadt) zu finden ist, konzentrieren sich Baulücken räumlich stärker auf die außenliegenden Stadtteile. Zudem wurde für die Potentialtypen „Baulückenschließung“, „Gebäudeaufstockung“ und „Nutzung bereits versiegelter Flächen“ das möglich Entwicklungspotential, d.h. die Zahl der dort zu realisierenden Wohnungen abgeschätzt: Anhand einer überschlägigen Abschätzung ergibt sich für die drei o.g. Potentialtypen zusammen eine Größenordnung von etwa 550 bis 740 möglichen Wohneinheiten. Da die Abschätzung mittels flächendeckender (teil-) automatisierter Berechnungen erfolgte, kann das später realistisch umsetzbare Entwicklungspotential abweichen. Für den Potentialtyp „Leerstand“ wurde kein Entwicklungspotential ermittelt, da es sich um bereits vorhandene Gebäude oder Wohnungen handelt. Bei Annahme von mindestens einer Wohneinheit pro vorhandenem Vollgeschoss bestünde ggf. ein Potential von etwa 150 Wohneinheiten. Insgesamt ergibt sich anhand der überschlägigen Abschätzung ein Potential im Innenbereich zwischen ca. 700 und knapp 900 Wohneinheiten.
Oberbürgermeister Nino Haase: „Das Gutachten und die von berchtoldkrass erstellten Objektsteckbriefe schaffen eine sehr gute Grundlage zur weiteren Bearbeitung durch die Verwaltung. Die vorliegende Übersicht bietet auch eine nützliche Information, fast einen „Service“ für die Eigentümer:innen, der ein Anstoß für die weitere Entwicklung sein kann. Es handelt sich um Potentiale, die jeweils vertieft geprüft werden müssen. Am Ende wird vermutlich nicht jedes der erhobenen Potentiale aktivierbar sein und es handelt sich um einen längerfristigen Ansatz. Erfolge bezüglich der Umsetzung – darüber sollten wir uns alle klar sein – sind nicht in wenigen Monaten zu erwarten. Dennoch lohnt sich die Aktivierung aus mehreren Gründen: Sie schafft nicht nur zusätzlichen Wohnraum im bestehenden Siedlungsgefüge mit vorhandener Infrastruktur und verkehrlicher Anbindung, sondern dient in vielen Fällen auch der Stadtreparatur, etwa mit Blick auf heute noch eingeschossige Nachkriegsbebauung oder leerstehende und langsam verfallende Wohngebäude.“
Eine Personalstelle „Baulückenmager:in“ (m/w/d) wird von der Verwaltung im kommenden Nachtragshaushalt angemeldet. Zudem können speziell die erhobenen Leerstände verwaltungsintern ein wichtiges Arbeitsinstrument mit Blick auf die Zweckentfremdungsverbotssatzung darstellen und werden entsprechend genutzt.