Frankfurts Wohnlagen neu vermessen: Karte des Monats Juli zum Mietspiegel 2026
ffm. Die neue Wohnlagenkarte des Mietspiegels 2026 ordnet rund 93.000
Frankfurter Adressen einer von zehn Wohnlagenkategorien zu. Erstmals
basiert die Einstufung neben Bodenrichtwerten und Zentralität auch auf
messbaren Umfeldfaktoren – etwa Bebauungsdichte, Infrastruktur oder
Begrünung. Das macht die Einstufung präziser und für Mieterinnen und
Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter nachvollziehbarer.
Was sich für die Anwendung ändert
In Frankfurt leben etwa 80 Prozent der Haushalte zur Miete, bei einem der höchsten Mietniveaus Deutschlands. Die Wohnlage ist ein wichtiger Faktor für die ortsübliche Vergleichsmiete. Bisher gab es acht Kategorien, jeweils vier Wohnlagen mit oder ohne „zentrale Lage“. Jetzt wird jede Adresse eindeutig einer von zehn Kategorien zugeordnet, die Zentralität ist bereits enthalten.
So funktioniert es:
Adresse in der Karte im Geoportal oder im Adressverzeichnis suchen Wohnlagenkategorie ablesen passenden Betrag ansetzen
Der Online-Mietspiegel-Rechner ermittelt die richtige Kategorie anhand der ausgewählten Adresse automatisch.
Aussagekräftigere Bestimmung und präzise Zuordnung möglich
Früher beruhte die Einstufung in eine Wohnlage auf einer Gesamtbewertung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte – ein sachkundiges Gesamturteil, dessen einzelne Gründe aber nicht getrennt geprüft werden konnten. Die neue Karte bestimmt die Lage adressgenau aus einzeln messbaren Umfeldfaktoren wie Bebauungs- und Bevölkerungsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Nahversorgung und Begrünung. Für jeden Faktor wurde geprüft, ob er die Miethöhe tatsächlich und stabil beeinflusst. Nur belegbar wirksame Faktoren gehen in die Einstufung ein. Unterschiedliche Kombinationen der Umfeldfaktoren können ähnliche Auswirkungen auf die Miete haben. Die neuen Wohnlagekategorien sind keine Bewertung des Wohnumfelds, sondern basieren ausschließlich auf den analysierten Daten.
Die Zuordnung der Wohnlagen ist damit adressgenau und stabiler als zuvor: Starke Über- oder Unterschätzungen werden vermieden und Unterschiede innerhalb eines Gebiets werden besser erfasst. Das entspricht der Mietspiegelverordnung des Bundes, die vor Ort feststellbare Faktoren in den Vordergrund stellt und Bodenrichtwerte nur nachrangig zulässt.
Das gesamte Verfahren ist in der Dokumentation zum Mietspiegel 2026 transparent beschrieben.
Hinweis zu möglichen Abweichungen Da sich die Lage-Modelle des Mietspiegels 2024 und 2026 wegen der neuen Vorgaben grundsätzlich unterscheiden, können Adressen anders eingestuft sein als bisher. Das ist keine Auf- oder Abwertung des Viertels, sondern Ergebnis der genaueren Messmethode. Entscheidend bleibt die gesamte ortsübliche Vergleichsmiete, zu der die Wohnlage nur eine Komponente beiträgt.
Unter geoportal.frankfurt.de/kartedesmonats
geht es zur Karte des Monats.
Foto Wohnlagenkarte mit Legende, Copyright: Geoportal Stadt Frankfurt am Main
Ausschnitt aus der Wohnlagenkarte mit Legende und weiterführenden Informationen, Copyright: Geoportal Stadt Frankfurt am Main
Was sich für die Anwendung ändert
In Frankfurt leben etwa 80 Prozent der Haushalte zur Miete, bei einem der höchsten Mietniveaus Deutschlands. Die Wohnlage ist ein wichtiger Faktor für die ortsübliche Vergleichsmiete. Bisher gab es acht Kategorien, jeweils vier Wohnlagen mit oder ohne „zentrale Lage“. Jetzt wird jede Adresse eindeutig einer von zehn Kategorien zugeordnet, die Zentralität ist bereits enthalten.
So funktioniert es:
Adresse in der Karte im Geoportal oder im Adressverzeichnis suchen Wohnlagenkategorie ablesen passenden Betrag ansetzen
Der Online-Mietspiegel-Rechner ermittelt die richtige Kategorie anhand der ausgewählten Adresse automatisch.
Aussagekräftigere Bestimmung und präzise Zuordnung möglich
Früher beruhte die Einstufung in eine Wohnlage auf einer Gesamtbewertung des Gutachterausschusses für Immobilienwerte – ein sachkundiges Gesamturteil, dessen einzelne Gründe aber nicht getrennt geprüft werden konnten. Die neue Karte bestimmt die Lage adressgenau aus einzeln messbaren Umfeldfaktoren wie Bebauungs- und Bevölkerungsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Nahversorgung und Begrünung. Für jeden Faktor wurde geprüft, ob er die Miethöhe tatsächlich und stabil beeinflusst. Nur belegbar wirksame Faktoren gehen in die Einstufung ein. Unterschiedliche Kombinationen der Umfeldfaktoren können ähnliche Auswirkungen auf die Miete haben. Die neuen Wohnlagekategorien sind keine Bewertung des Wohnumfelds, sondern basieren ausschließlich auf den analysierten Daten.
Die Zuordnung der Wohnlagen ist damit adressgenau und stabiler als zuvor: Starke Über- oder Unterschätzungen werden vermieden und Unterschiede innerhalb eines Gebiets werden besser erfasst. Das entspricht der Mietspiegelverordnung des Bundes, die vor Ort feststellbare Faktoren in den Vordergrund stellt und Bodenrichtwerte nur nachrangig zulässt.
Das gesamte Verfahren ist in der Dokumentation zum Mietspiegel 2026 transparent beschrieben.
Hinweis zu möglichen Abweichungen Da sich die Lage-Modelle des Mietspiegels 2024 und 2026 wegen der neuen Vorgaben grundsätzlich unterscheiden, können Adressen anders eingestuft sein als bisher. Das ist keine Auf- oder Abwertung des Viertels, sondern Ergebnis der genaueren Messmethode. Entscheidend bleibt die gesamte ortsübliche Vergleichsmiete, zu der die Wohnlage nur eine Komponente beiträgt.
Unter geoportal.frankfurt.de/kartedesmonats
Foto Wohnlagenkarte mit Legende, Copyright: Geoportal Stadt Frankfurt am Main
Ausschnitt aus der Wohnlagenkarte mit Legende und weiterführenden Informationen, Copyright: Geoportal Stadt Frankfurt am Main